BGH: Für rechtzeitige Mietzahlung ist Zeitpunkt… Ihr Partner zum Thema Immobilienverwaltung

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Für eine rechtzeitige Zahlung der Miete per Überweisung reicht es, wenn der Mieter den Überweisungsauftrag bis zum dritten Werktag des Monats erteilt. Es kommt nicht auf den Zeitpunkt des Geldeingangs beim Vermieter an. Anderslautende Formularklauseln sind bei der Wohnraummiete unwirksam.

Hintergrund: Miete geht erst nach dem dritten Werktag ein

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern nach einer Kündigung die Räumung.

Der Mietvertrag von Oktober 2008 enthält unter der Überschrift „Zahlung der Miete“ folgende Klausel:

„1. Die Gesamtmiete […] ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter auf das Konto-Nr. […] zu zahlen.

[…]

3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein […].“

Im Jahr 2013 ging die Miete mehrmals nicht bis zum dritten Werktag des Monats bei der Vermieterin ein. Daraufhin mahnte die Vermieterin die Mieter wegen nicht rechtzeitiger Zahlung der Miete ab.

Im März, April und Mai 2014 zahlten die Mieter die Miete jeweils spätestens am dritten Werktag des Monats in bar bei ihrer Bank ein und erteilten einen Überweisungsauftrag. Bei der Vermieterin gutgeschrieben wurden die Mieten jeweils erst nach dem dritten Werktag. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen verspäteter Mietzahlungen fristlos, hilfsweise ordentlich.

Entscheidung: Überweisung am dritten Werktag reicht aus

Die auf verspätete Mietzahlungen in den Monaten März, April und Mai 2014 gestützte Kündigung ist unwirksam. Die Mieter haben die Mieten rechtzeitig gezahlt, indem sie die Überweisungsaufträge jeweils spätestens am dritten Werktag des Monats erteilt haben.

Abweichende Regelung durch Formularvertrag unwirksam

Aus dem Mietvertrag, der für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang der Miete beim Vermieter abstellt, ergibt sich nichts anderes. Diese Formularklausel ist wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam. Sie erlegt nämlich den Mietern abweichend von § 556b Abs. 1 BGB das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auf, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind. Die Mieter sind damit dem Risiko einer Kündigung des Mietverhältnisses auch bei von ihnen nicht zu verantwortenden Zahlungsverzögerungen ausgesetzt.

Zwar hat der BGH in einem Urteil vom 24.6.1998 (XII ZR 195/96) eine Formularklausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ohne jede Einschränkung auf den Geldeingang beim Vermieter ankommt, gebilligt. Dort ging es aber um einen Mietvertrag über Geschäftsräume. Diese Bewertung ist auf die Wohnraummiete nicht übertragbar.

(BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15)

Hinweis: Bei Mietzahlung zählt Samstag nicht als Werktag

Bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats wird der Samstag nicht mitgezählt, so der BGH in zwei Entscheidungen aus dem Juli 2010 (Urteile v. 13.7.2010, VIII ZR 129/09 und VIII ZR 291/09). Hintergrund ist, dass Samstage keine Bankarbeitstage sind.

Anders wird der Samstag bei der Berechnung der Kündigungsfrist gezählt: Hier wird der Samstag zumindest dann als Werktag berücksichtigt, wenn er nicht der dritte Werktag eines Monats wäre (BGH, Urteil v. 27.4.2005, VIII ZR 206/04). Wie es sich bei der Kündigungsfrist verhält, wenn der dritte Werktag auf einen Samstag fiele, ist vom BGH noch nicht entschieden.

Quelle: www.haufe.de